В Португалии доход от аренды недвижимости облагается налогом, но налоговый режим зависит от типа налогообложения арендодателя. Рассмотрим основные аспекты:
1. Физические лица (налог на доход физических лиц — IRS)
Если вы сдаёте недвижимость как частное лицо, доход от аренды считается «категорией F» в системе IRS.
- Базовая ставка налога – 25% на чистый доход (без возможности применения прогрессивной шкалы).
- Альтернативная ставка – доход от аренды можно включить в общий доход и облагать по прогрессивной шкале от 14,5% до 48%.
- Разрешённые расходы (если аренда не по упрощённой схеме) – могут включать расходы на ремонт, страхование, IMI (налог на недвижимость) и амортизацию.
Снижение ставки налога при долгосрочной аренде
С 2019 года предусмотрены налоговые льготы для договоров аренды сроком более 2 лет:
- 2-5 лет → ставка 23%
- 5-10 лет → ставка 20%
- 10-20 лет → ставка 14%
- Более 20 лет → ставка 10%
2. Юридические лица (налог на прибыль — IRC)
Если недвижимость сдаётся через компанию, доход облагается корпоративным налогом (IRC):
- Стандартная ставка – 21% на прибыль, полученную от аренды.
- Дополнительно – муниципальный налог (Derrama Municipal) до 1,5% и государственный дополнительный налог на прибыль (Derrama Estadual) для компаний с прибылью более 1,5 млн евро.
3. НДС (IVA)
- Аренда жилой недвижимости освобождена от НДС.
- Коммерческая аренда (например, офисы) может облагаться НДС 23%, но есть возможность выбрать систему без НДС.
4. Ежегодный налог на недвижимость (IMI)
- Владелец арендной недвижимости также платит IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – от 0,3% до 0,45% от налоговой стоимости недвижимости (VPT).
- Если стоимость объекта выше 600 000€, дополнительно уплачивается AIMI (Adicional ao IMI).
5. Социальные и налоговые льготы
- Если арендатор получает государственные субсидии на жильё, налоговая ставка может быть ниже.
- Если недвижимость сдаётся в долгосрочную аренду, можно получить льготы и снижение налоговой ставки.
Если у вас есть конкретная ситуация, можно рассчитать налоги индивидуально.
